L'ACHAT
EN CONSTRUCTION EN ISRAEL
Par Maîtres Alex BENEZRA et T. EITAN
I
- La Réputation du kablan et sa crédibilité
"Une
bonne réputation est préférable à
un bon parfum" (Kohelet).
La
réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale ;
aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société
de construction) a sa propre ”cote de réputation"
sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires
(agents, avocats, banquiers…).
Généralement,
les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont également
une longue expérience dans le domaine de la construction
sont rassurants car ils sont une espérance de vie supérieure
aux petites sociétés. Par ailleurs en cas de
défauts de construction, le “service après
vente” sera effectif même jusqu’après
une période de dix ans (garantie décennale).
Mais
il y a aussi le revers de la médaille, de ces grandes
, a savoir le manque de souplesse et l'absence de service
individuel adapte aux besoins de l'acheteur, ainsi qu’au
niveau de la négociation des conditions contractuelles
- standardisées - de la vente (le prix, la catégorie
de construction …) ancrées dans des « contrats
d’adhésion », ou contrats types, et donc
difficilement modifiables, surtout lorsque, par imprudence,
l'acheteur a déjà verse une avance au moment
de la « réservation de la maison » avant
de consulter son avocat.
Conseil
: Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers
qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les
impressions de ses clients.
Attention
: L’espérance de vie des sociétés
de construction n’est pas toujours proportionnée
à la taille de leur structure et certaines «
grosses sociétés « ont fait faillite ces
dernières années.
Il faut vérifier d’autres renseignements (voir
plus loin) …
Kablan
inscrit
Tout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim.
Cette inscription permet de contrôler les kablanim et
leur adresse – personnelles- en cas de dépôt
de plaintes contre eux auprès de la corporation des
kablanim.
Il est tout a fait normal, à cet égard de demander
au kablan de présenter sa carte ou sa licence de kablan
faisant état de son inscription sur la liste des kablan.
La licence doit être à jour pour l'année
en question. Par ailleurs, elle laissera apparaître
des indices important tels que la spécialité
de la construction du kablan mais surtout la catégorie
financière à laquelle le Kablan appartient .
En effet ce dernier détail constituera une indication
de l'étendue des projets de la société
de construction.
Conseil
: L’idéal serait de se renseigner sur la situation
financière du kablan quelqu’il soit
Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera pas
beaucoup de détails surtout d'ordre financier. Mais
il est possible de vérifier auprès du greffe
des sociétés la situation juridique de la société,
le détails des associes et surtout l'état des
servitudes inscrites, par ses créanciers si elle en
as- en composant le 171 (service payant) et ce, en donnant
le nom et le numéro de la société (qui
apparaît sur son papier entête).
Il
y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel
de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais juridiques
- que le Kablan répercute généralement
sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements
- Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout relativement
au plan initial, l'impôt afférent aux modifications
(Impôt sur l’embellissement - Hetel Hashvakha)
…
Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter des
éléments dans le projet plutôt que de
consentir une ristourne sur le prix de la maison.
Conseil
: Il vaut mieux acheter en début de projet car les
prix sont moins élevés. Par ailleurs il est
conseille, de recevoir differents devis signes concernant
les modifications éventuelles le jour de la réservations
et de les verser au contrat final.
Il
y aura lieu de vérifier les infra structures prévues
et si, une fois le projet achevé l'environnement sera
adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible
de consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian
Arim) soit auprès du kablan, soit auprès de
la municipalité soit même directement au bureau
de l'architecte municipal (Lichkat Mehandes Hair) .
Conseil
: Il y a un autre avantage à acheter en début
de projet : les choix sont plus étendus, pourvu que
l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme (TABA –
Tohnit Binian Arim) .
II
- le
rôle de l’Avocat
Le
rôle de l’Avocat est fondamental. A cet égard,
il faut refuser d'être représente par l'avocat
du kablan qui "mange dans l'assiette du Kablan” et
qui en fait ne défendra que les intérêts
de ce dernier. De même, il est déconseiller de
signer de compromis (Zikhron Devarim) ou même une simple
réservation car ces documents engagent et sont exécutoires
: ce sont de véritables contrats dont l’annulation,
est généralement sanctionnée par une clause
pénale.
Les
vérifications d’usages par l’avocat
Acheter une maison en construction auprès d'un kablan
c’est, à la fois acquérir des droits obligataires
(obligations contractuelles) à l'égard du Kablan
mais également des droits immobiliers (sur un terrain).
Deux
cas de figures sont envisageables :
La
maison est construite sur un terrain public (le terrain
appartient a l’Office de gestion des domaines au Minhal
Mekarkee Israël) . A chaque vente du bien, son propriétaire
devra payer des droits de cession (dme haskama) à l'Etat,
excepte si le Kablan a paye, d’avance (en le capitalisant)
cet impôt, appele en hébreu hivoun. Dans ce dernier
cas les vendeurs successifs ne seront pas tenu de payer de
dme askama .
Le
terrain est prive : Il a, soit été
acheté par le kablan soit il provient d’un tiers
qui le met à disposition du projet en contrepartie
d'une partie de la propriété des constructions
( Iskat Combinatsia ). Dans ce cas il faudra sortir un extrait
du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier
l'état juridique du terrain.(hypothèques , saisie-arrêt
et autres détails tels que servitudes administratives…)
mais surtout pour s’assurer qu’une mention d'avertissement
(Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.
Il
y aura lieu de vérifier si le kablan a obtenu le permis
de construire en bonne et due forme de la part de la municipalité.
Les
Garanties de la construction :
Ils existent trois sortes de garanties prévues par la
Loi (Hok Meher Dirot) : tant que l'une d'entres elles au moins
n'a pas été octroyée par le kablan, ce
dernier ne sera pas en droit après la signature du contrat
de recevoir au delà de 15 % du prix de la maison et ce
quelque soit l'avancement des travaux.
-
la garantie bancaire
: c'est la garantie que la kablan prend vis-à-vis
de la banque, qui finance le projet, selon laquelle
un bon est émis au nom de l'acheteur pour chaque
somme qu'il verse au compte bancaire du projet gère
auprès de la banque. De telle sorte, en cas d’impossibilité
de la part du Kablan de poursuivre le projet, la banque
se verra engagee, soit à rembourser les fonds
avances par l'acheteur, soit à achever le projet
par l'intermédiaire d’un autre kablan.
En
principe, le Kablan peut conditionner la remise des
clefs au paiement du solde. Toutefois deux cas de figure
sont à distinguer :
Si
la maison est construite sur un terrain
prive, après la livraison et le
paiement du solde, le kablan aura, certes, le droit
d'exiger la restitution des garanties bancaires
mais, au préalable, il aura l’obligation
d'inscrire une Hearat Hazara au Tabou au nom de
l’acheteur (voir plus loin), sur la propriété
du terrain.
En
revanche si la maison est construite sur un
terrain public le kablan ne pourra pas
inscrire la Hearat Hazhara, dans ce cas il ne pourra
exiger la restitution de la garantie bancaire qu'après
avoir signe avec l’Office de gestion des domaines
publics - Minhal Mekarkee Israel, un contrat amphitheotype
appele Heskem Hakhira (contrat de location a longue
durée) avec le Minhal Mekarkee Israel .
-
la Mention d'avertissement - Hearat Hazhara
: (C’est la mention qui doit être inscrite
au Tabou et qui a pour but d’avertir le public
a propos d’une information diverses concernant
le bien ; généralement la mention informe
qu'une transaction a été effectuée
au profit de l’acheteur). Lorsque le terrain appartient
au Kablan et ses droits sur le terrain sont régulièrement
enregistres, il peut selon la loi, proposer a la place
de la garantie bancaire, l’inscription d’une
Hearat Hazhara en faveur de l’acheteur.
Conseil
: Il faut s’assurer que la construction est achevée
car, cette Hearat Hazhara, a la différence de
la garantie bancaire, en cas de défaillance du
constructeur, ne garantie pas l’achèvement
des constructions et le remboursement des sommes payées
sinon, et le risque est de se retrouver alors avec un
appartement à demi construit et sans recours
sérieux a l’égard du Kablan.
-
un contrat d’assurance privée
: vérifier si la police d'assurance couvre bien
l'acheteur à l'égard de tout risques prévisibles,
et que la compagnie d'assurance est homologuée
par le contrôleur des assurances (mefakeah al
habituah).
Conseil
: Il faut s’assurer que l’acheteur est bien
le tiers bénéficiaire, au contrat d’assurance
et que les primes d’assurances ont déjà
été payées par le Kablan.
L’Echéancier
Bien qu'en principe les paiements se font au fur et à
mesure de l'avancement des travaux Selon la loi, stricto sensu,
du moment que le kablan fourni la garantie bancaire en bonne
et due forme après chaque paiement (de 15% minimum),
les parties au contrat peuvent fixer un échéancier
et s'y tenir, indépendamment de l'avancement des travaux.
L'intérêt de fixer au contrat un échéancier
est évident : cela évite a l'acheteur d’être
surpris par l'avancée rapide des travaux, et pour ne
pas être force de recherche des sources de financement
de manière subite.
Conseil
: Il est préférable de fixer au contrat un système
intermédiaire, combinant à la fois l'obligation
légale pour le kablan de ne percevoir les paiements
qu'en contrepartie de l'avancement des travaux et un échéancier,
avec des dates précises.
Les
documents essentiels au contrat
Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au contrat
de vente les documents essentiels :
-
les plans de la maison (Tohniot ) –
tel qu'ils ont été présentés le
jour de la vente.
- le relevé détaillé et technique
(Mifrat Tekhni) : le kablan a l'obligation de joindre au contrat
de vente le relevé technique de la construction qui
détail de manière précise les matériaux
qu'il compte utiliser.
-
Mihktav Hakhraga. Lorsque le kablan a fait appel
a une banque pour financer son projet, la banque, généralement,
hypothèque le terrain sur lequel les maisons seront
construites. C’est pourquoi, il y a lieu de demander,
pour le jour de la signature, une attestation signée
par la banque du kablan, appelée en hébreu Mihktav
Hakhraga.
Ce document garanti que, le jour venu, la banque du Kablan
acceptera de lever l’hypothèque sur la partie
relative du terrain sur lequel est construite la maison (à
condition bien sur que l'acheteur ait paye la totalité
du prix sur le compte du projet et restitue les garanties
bancaires).
Conseil : ne pas oublier de faire signer
le kablan sur tous les documents essentiels précités,
y compris le devis concernant d'éventuelles modifications.
L’état
des lieux
Une fois l'appartement achevé, l’acheteur est
contacte par le kablan, et il fat alors fixer rendez-vous
pour la remise des clefs. Mais avant cela un état des
lieux doit être réalisé en présence
des protagonistes, kablan -ou son représentant- et
acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter au protocole
de manière contradictoire les fameuses réserves.
Conseil
: Il faudra insister pour qu’un premier état
des lieux, précède la remise des clés
soit opère quelques temps avant la date fixée
pour l’état des lieux définitif lors de
la remise des clés, et ce, afin que le constructeur
puisse effectuer les réparations nécessaires
avant la prise de possession de l’appartement.
Ce
guide a été rédigé par Alex Benezra ,
T. Eitan - & Ass. Etude
d’Avocats et Notaire en Israël (8 Rue Harav Kook, Ashdar Building, Jérusalem Tel:
972-2-6249980)
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