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L'achat d'un bien immobilier en construction
par Maîtres Alex BENEZRA et T. EITAN
 
I - La Réputation du kablan et sa crédibilité

"Une bonne réputation est préférable à un bon parfum" (Kohelet).

La réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale ; aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société de construction) a sa propre ”cote de réputation" sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires (agents, avocats, banquiers…).

Généralement, les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont également une longue expérience dans le domaine de la construction sont rassurants car ils sont une espérance de vie supérieure aux petites sociétés. Par ailleurs en cas de défauts de construction, le “service après vente” sera effectif même jusqu’après une période de dix ans (garantie décennale).

Mais il y a aussi le revers de la médaille, de ces grandes , a savoir le manque de souplesse et l'absence de service individuel adapte aux besoins de l'acheteur, ainsi qu’au niveau de la négociation des conditions contractuelles - standardisées - de la vente (le prix, la catégorie de construction …) ancrées dans des « contrats d’adhésion », ou contrats types, et donc difficilement modifiables, surtout lorsque, par imprudence, l'acheteur a déjà verse une avance au moment de la « réservation de la maison » avant de consulter son avocat.

Conseil : Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les impressions de ses clients.

Attention : L’espérance de vie des sociétés de construction n’est pas toujours proportionnée à la taille de leur structure et certaines « grosses sociétés « ont fait faillite ces dernières années.
Il faut vérifier d’autres renseignements (voir plus loin) …

 

Kablan inscrit
Tout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim. Cette inscription permet de contrôler les kablanim et leur adresse – personnelles- en cas de dépôt de plaintes contre eux auprès de la corporation des kablanim.
Il est tout a fait normal, à cet égard de demander au kablan de présenter sa carte ou sa licence de kablan faisant état de son inscription sur la liste des kablan. La licence doit être à jour pour l'année en question. Par ailleurs, elle laissera apparaître des indices important tels que la spécialité de la construction du kablan mais surtout la catégorie financière à laquelle le Kablan appartient .
En effet ce dernier détail constituera une indication de l'étendue des projets de la société de construction.

Conseil : L’idéal serait de se renseigner sur la situation financière du kablan quelqu’il soit
Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera pas beaucoup de détails surtout d'ordre financier. Mais il est possible de vérifier auprès du greffe des sociétés la situation juridique de la société, le détails des associes et surtout l'état des servitudes inscrites, par ses créanciers si elle en as- en composant le 171 (service payant) et ce, en donnant le nom et le numéro de la société (qui apparaît sur son papier entête).

Il y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais juridiques - que le Kablan répercute généralement sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements - Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout relativement au plan initial, l'impôt afférent aux modifications (Impôt sur l’embellissement - Hetel Hashvakha) …

Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter des éléments dans le projet plutôt que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.

Conseil : Il vaut mieux acheter en début de projet car les prix sont moins élevés. Par ailleurs il est conseille, de recevoir differents devis signes concernant les modifications éventuelles le jour de la réservations et de les verser au contrat final.

Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l'environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) soit auprès du kablan, soit auprès de la municipalité soit même directement au bureau de l'architecte municipal (Lichkat Mehandes Hair) .

Conseil : Il y a un autre avantage à acheter en début de projet : les choix sont plus étendus, pourvu que l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) .

 
Ce guide a été rédigé par Alex Benezra , T. Eitan - & Ass.
Etude d’Avocats et Notaire en Israël
(8 Rue Harav Kook, Ashdar Building, Jérusalem Tel: 972-2-6249980)
 
Tout droit de reproduction interdit.

"Une personne avertie en vaut deux"
Ces conseil nous les avons recus d'un dirigeant d'entreprise qui vit en Israel et qui a vecu entre la France et Israel pendant 40 ans. Au fil des annees, il a acheté plusieurs appartements en Israel

Pour le dernier (1990), il a du intenter une action en justice contre le Kablane.

A la reception des clés, il avait constaté de graves malfaçons (mauvaise étancheité, mauvaise finition, manque de pression d'eau, etc ...).
il avait suivi le conseil de son avocat de faire confiance au kablane et de pas retenir de caution pour la bonne fin des travaux !!!

Deux ans plus tard, apres des dizaines de coup de telephone, la visite d'experts, etc ... aucune des malfaçons
n'ayant été résolue sérieusement, il a du intenter une action en justice.

Au bout de 4 années de procédures et l'intervention de plusieurs experts, le kablane a été condamné à faires les travaux !!!

La procedure lui a couté beaucoup plus que le prix des travaux.


Et les indeminité ? : le Juge lui a conseillé d'intenter une autre action en justice pour les obtenir !

C'est la réalité israélienne

 

Réception des locaux
Il faut comprendre que la réception des locaux est un acte formel qui va vous engager pour longtemps.
Il faut tout controller, les mauvaises surprises sont nombreuses et la Loi est pour le Kablane.
Il est préferable de faire expertiser les travaux avant la réception.
Toutes les malfaçons constatées devront être signalées et être réparées avant la remise des clés.
N'hesitez pas à garder 5 à 10% en caution s'il y des malfaçons constatées et non reparées lors de la remise des clés et ne cédez pas sur ce point.

 
Constatation de mal façons après la reception des clés
Toutes les malfacons devront etre signalées très rapidement et par écrit.
Il faut agir pour tout faire reparer dans les mois qui suivent la remise des clés.
 
 
 
 
 
 
 
 
   
   
 

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