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Installer une activité commerciale dans un local d’habitation

 

Créer une activité professionnelle dans un local d’habitation peut être vraiment rentable, mais cela peut se transformer en véritable cauchemar pour les voisins.
Quelles sont les lois en Israel permettant d’affecter des locaux prévus pour l’habitation à un usage commercial, industriel ou administratif ?

 

Un cas vécu a Tel Aviv :
en 1998, un chirurgien-dentiste a fait une demande d’installation d’un cabinet dentaire dans son domicile , auprès de la commission municipale de la planification et de la construction.
Apres cinq années d’attente, sa demande a été acceptée mais ses voisins se sont opposés au projet .
Ceux-ci prétendent que la présence d’un cabinet dentaire dans l’immeuble serait susceptible de nuire au calme du voisinage et de rajouter des difficultés pour trouver des places de stationnement pour les voitures..
Les voisins ayant fait appel de la décision, le dossier s’est finalement retrouvé en jugement à la cour suprême, qui a choisi de renvoyer le dossier au tribunal régional, après y avoir ajouter certaines remarques.
Finalement, le chirurgien dentiste attend en vain depuis huit ans l’autorisation d’ouvrir son cabinet dans son local d’habitation.

La complexité de la procédure est liée au fait que généralement l’installation de bureaux dans un immeuble d’habitation est contraire a la loi.
Lorsque les tours Azriéli ont été construites à Tel Aviv, l’entrepreneur David Azriéli a reçu des subventions de la mairie pour qu’il intègre dans ses tours des entreprises qui jusqu'à cette période se trouvaient dans des locaux d’habitations.
Bien que de nombreuses entreprises aient amenagé dans les tours Azriéli, le phénomène de changement d’usage des locaux d’habitation en bureaux à Tel Aviv n’a pas diminué pour autant.

Il est souvent plus économique d’héberger une affaire commerciale dans des locaux prévus pour l’habitation .
Les frais de location d’une habitation sont moindres, ainsi que les frais généraux de gestion.
Il faut dire que la municipalité de Tel Aviv, comme d’ailleurs d’autres municipalités israëliennes, ne luttent pas beaucoup contre la progression de l’utilisation des lieux d’habitation pour des activités commerciales.
Il est clair que la mairie préfèrent que ces entreprises, ayant parfois un fort potentiel, restent à l’interieur du perimètre municipal et ne se délocalisent pas au profit d’une autre municipalité.

 

Demande de changement d’usage des locaux d’habitation

Maitre Tsvi Shouv, dirigeant d’un cabinet d’avocat specialisé en affaires immobilieres, affirme que la loi interdit le changement d’usage des locaux destinés a l’habitation.

Toute personne désirant établir une activité professionnelle dans un local d’habitation dispose de deux solutions.
La première solution est d’effectuer la procédure de changement de destination de l’appartement, qui est assez longue et complexe.
La seconde solution est de demander à la municipalité une autorisation de changement d’usage de l’appartement à titre exptionnel
Il y a deux types d’autorisations municipales pour un changement d’usage du local : l’autorisation temporaire en marge du programme de planification de la ville ou l’autorisation pour une durée illimitée en marge de la construction.
La demande d’autorisation est aussi une procédure longue et compliquée, qui demande plusieurs publications et les voisins peuvent à tout moment s’opposer à celle ci.

Cependant, la commission donne en général l’autorisation de changement d’usage des locaux mais elle est souvent seulement temporaire,
En parallèle, la municipalite augmente la taxe d’habitation suite au changement de destination de l’appartement.A la fin de la période d’autorisation, il est possible de demander une prolongation de la période, ce qui implique une augmentation eventuelle des impots.
L’augmentation des impots locaux dissuade souvent les particuliers de déclarer l’usage professionnel de leur local d’habitation.

Il faut noter que les autorités ne voyent pas d’un bon œil une demande d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation sans que soit préalablement déposée une demande de changement de destination de l’habitation.
Si la demande de destination commercial du logement n’est pas obtenue alors on peut obtenir avec plus de chance une autorisation d’usage à titre exeptionnel.

Cependant, il se trouve que dans 90% des cas, aucune de ses deux alternatives est choisie et donc l’utilisation de l’habitation pour l’activité commerciale se fait de façon contraire a la loi, tant que les voisins ne se plaignent pas…

 

7 conseils pour une affaire commerciale a domicile

1. Les autorisations
Il faut savoir que l’installation d’un bureau dans une habitation sans autorisation municipale est une faute pénale.Il est donc conseillé de faire les demarches administratives avant la mise en place des bureaux.

2. Séparations
La partie reservée au logement et le bureau doivent être clairement séparée de façon a éviter les situations d’inconfort.

3. Le salle d’attente
Elle doit etre prévue dans l’appartement pour éviter que des visiteurs attendent dans le couloir de l’immeuble.

4. Déduction des frais
Lorsque l’activité commerciale est incluse dans le domicile, une partie des dépenses de la maison (achat d’ordinateur, facture d’électricité et impot locaux…) servent à créer des revenues et donc ils representent des frais reconnus.
Un autre conseil : comme les depenses sur l’achat de la maison ne sont pas déductibles d’impot, il est conseillé de préparer un accord de location selon lequel la partie du logement destinée au bureau est louée à l’exploitation commerciale selon une valeur fixée de location.
De cette facon, il sera possible de rendre déductible les dépenses de location dans le cadre de la comptabilité de l’affaire.C’est surtout recommandé si la partie de l’habitation réservée au bureau dépasse 25% de la surface totale de l’habitation.

5. Parking
Dans de nombreux quartiers résidentiels, le parking est limité au résidents du quartier.Il est conseillé d’indiquer par avance aux visiteurs le parking de stationnement public le plus proche du bureau.

6. Prise en compte des voisins
Des voisins en colère peuvent provoquer la fermeture du bureau et donc il est important de préserver les bonnes relations de voisinage..
Il faut donc faire attention à respecter la propreté et le silence dans l’immeuble et peut etre même contribuer si possible à l’entretien de l’immeuble ou à d’autres services.

7. Aménagement intérieur
Dans les nouveaux projets, l’entrepreneur peut consulter un architecte pour prévoir des aménagements intérieurs supplémentaires pour le bureau, au moment de la construction de l’immeuble.
Par exemple, il est possible de prévoir une porte d’entrée séparée pour le bureau, ce qui va permettre une meilleure détermination de la partie des dépenses pour l’exploitation commerciale.

 
Article de Ofer Petersbourg – Yediot Aharonot - septembre 2006 - Traduction : Eytan Taieb
 
   
 

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