Le cas de "Heftziba" ne surprend pas ceux qui sont actifs dans le secteur immobilier. Les acheteurs des appartements sont exposés à des risques multiples, car il s'agit d'une transaction qui est liée à des documents légaux, d'ingénierie et autres, dont la plupart des acheteurs ne connaissent pas ou ne comprennent pas les conséquences des articles de l'accord qu'ils signent. Certains entre eux ont une confiance exagérée dans le promoteur immobilier et ne demandent pas conseil aux professionnels appropriés.

La prise des mesures de précaution avant l'achat, peut éviter des dégâts plus graves, car il s'agit dans la plupart des cas des transactions majeurs dans la vie de l'acheteur, dans lesquelles est investie une grande partie du capital de l'acheteur. Ci-dessous vous trouverez certains points qu'un acheteur commun  est sensé de vérifier avant l'achat de l'appartement et la signature de l'accord de vente. 

De manière générale, en décidant d'acheter un appartement chez un promoteur, l'acheteur reçoit un contrat de vente, bien formulé et accompagné d'un certain nombre des documents, y compris la spécification technique.

Il est important de parcourir tous les articles du contrat et des documents, vérifier que les détails sont exacts et corrects et s'il y a un article mal ou non compris,  il est important de consulter un professionnel approprié - un avocat, des techniciens en bâtiment etc.

Ajoutons que les acheteurs doivent savoir que les avocats qui représentent les promoteurs ont le droit de représenter les acheteurs seulement dans la phase d'enregistrement  et pas après, donc il faut souligner que les avocats des promoteurs représentent uniquement les intérêts du promoteur.

Avant l'acquisition et les négociations d'achat, l'acheteur doit se renseigner sur l'identité du promoteur qui vend l'appartement. Il est possible de consulter les documents d'incorporation de la société, des protocoles, les permis du promoteur et voir les autres projets qu'il a réalisé.  

Il faut vérifier également, dans l'extrait de l'enregistrement dans le registre des biens fonciers, les droits de la société dans l'appartement. C'est-à-dire, est-ce que la société est effectivement le propriétaire des droits dans le bien ou qu'elle détient des autres droits dans la propriété, tels que droits de bail. Il est également recommandé de se renseigner sur les opérations que l'acheteur pourra faire jusqu'au transfert des droits dans l'appartement à son nom, comme l'enregistrement d'une "clause d'avertissement" en sa faveur dans l'appartement, qui témoigne de l'engagement du promoteur à conclure la transaction.

En parallèle il faut vérifier dans l'extrait du registre si l'appartement et/ou le terrain ne font pas objet de nantissement, saisie ou toute autre obligation envers une tierce partie.

Dans la mesure où les droits achetés ne sont pas libres, il faut s'assurer préalablement à la signature de l'accord et du paiement, de la suppression de la saisie et/ou du nantissement, et ceci pour éviter une situation où le teneur du nantissement puisse agir dans l'avenir pour activer le nantissement en vendant le bien ou une situation où une tierce partie réclamera des droits dans l'appartement.

Dans le cas où l'appartement ne figure pas dans l'extrait du cadastre, il faut vérifier ses données dans le registre des hypothèques, l'ILA ou dans une société de logement.

Une autre question très importante est celle du prix de l'appartement. Il faut vérifier que le prix figurant dans le contrat de vente est définitif, comprenant tous les paiements  associés à la construction et le transfert des droits. Il faut faire attention si le prix inclut la TVA ou s'il faut l'ajouter.

Il est conseillé de lier le paiement pour l'appartement à l'avancement des travaux, ainsi il sera possible de contrôler le rythme de la construction et les paiements et éviter une situation où l'acheteur a payé la majorité de la somme totale, tandis que l'appartement est loin d'être terminé.

Dans ce contexte, il faut s'assurer que l'argent payé pour l'appartement sera assuré conformément à la loi de vente (appartements) (sécurisation des investissements des acheteurs des appartements) – 1974, qui offre à l'acheteur potentiel un nombre des sécurités pour son argent.

La sécurité préférable est une garantie bancaire, mais il est recommandé d'exiger du promoteur qu'à la fin du paiement de la totalité du prix de l'appartement, au transfert des droits, une clause d'avertissement sera enregistrée en faveur de l'acheteur pour l'appartement acheté.

Dernier point, les acheteurs sont appelés à tenir compte du problème d'enregistrement des droits dans l'appartement à leur nom. C'est une question très significative, car dans la plupart des cas l'appartement acheté n'a pas encore était construit, et la procédure d'enregistrement du bâtiment collectif et sa partition n'ont pas encore eu lieu.

Il est donc important de limiter dans le contrat les procédures d'enregistrement que le promoteur effectuera à une durée raisonnable, vérifier les permis de construire qui ont été issus par les autorités et s'assurer qu'il n'y a pas d'empêchement de la part du promoteur à enregistrer l'appartement au nom de l'acheteur dans le registre foncier. Ainsi, par exemple,  sachant que le transfert des droits dans l'appartement au nom de l'acheteur est conditionnée par la présentation des certificats des impôts, tels que la taxe de plus-value, la taxe de vente, impôt sur la propriété, la taxe du réaménagement et les paiements à l'ILA qui sont à la charge du vendeur, il faut conditionner le paiement de l'appartement par la présentations des certificats correspondants.  

Il faut tenir compte du fait que le contrat est bilatéral et qu'il doit refléter les désirs des deux parties. L'accord ou l'entente entre les parties lors des négociations doit être écrite de façon claire et univoque.

En conséquence, il est souhaitable de mener les négociations sur les différentes conditions de l'accord, qui risquent se retourner contre les acheteurs, en faisant attention aux clauses comme celles qui déchargent le promoteur de sa responsabilité en ce qui concerne l'état légal de l'appartement, la date de livraison de l'appartement, les défauts qui vont être découverts dans l'avenir, décharge de responsabilité en ce qui concerne des réclamations futurs par rapport aux documents de l'acquisition et une clause qui permet au promoteur de changer ou d'introduire lui-même des articles du contrat ou d'effectuer certaines opérations, sans avoir l'autorisation de l'acheteur.

Il est conseillé de bien connaitre les conditions du contrat et d'insister sur leur exécution. Ainsi la question des retards de livraison et les pénalités qu'y sont fixées que souvent les acheteurs négligent à exiger quand l'appartement leur a été déjà livré.

Pour résumer: 

L'achat d'un appartement nécessite un examen détaillé et approfondi des clauses de l'accord, des nantissements, les obligations envers les différentes autorités et la qualité des droits vendus.

L'acheteur commun doit comprendre la transaction qu'il est en train d'effectuer, prendre des mesures de précaution par rapport aux risques associés et s'y protéger au bon moment.