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Economie : Une famille israélienne a besoin de 8 années de revenus bruts pour financer un petit appartement

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Cette donnée est issue d’un rapport officiel et périodique de la banque d’Israël. A titre de comparaison, il faut respectivement 5 années de revenus en Grande Bretagne et 3 aux Etats unis.

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Par ailleurs, selon ce même rapport, il existe un danger de bulle immobilière. Celui-ci serait dû à l’augmentation du nombre d’emprunts immobiliers. Les acheteurs reviennent vers le marché immobilier et il y a donc une perspective d’augmentation de la demande d’appartements, ce qui pourrait aussi entrainer une hausse des prix. Le prix des appartements a augmenté de 1% au cours de l’année passée. On constate que depuis le début de l’augmentation de l’immobilier en mai 2007 et jusqu’en juillet 2012, le prix des appartements en Israël a augmenté en moyenne de 65%. La chef du parti socialiste Avoda, Shelly Haimovich a commenté ainsi ces données : « le fait qu’une famille pouvait financer un appartement avec 6 années de salaires en 2008 et qu’actuellement 8 années de salaires sont nécessaires, traduit l’échec de la politique gouvernementale ».

Avec la crise en Europe, les français recommencent à investir en Israël

Environ 5000 personnes ont visité le salon immobilier ICUBE, qui s’est tenu à Paris le 6 mai, proposant des appartements en vente en Israël. Selon l’enthousiasme des visiteurs, on peut prévoir une hausse de 15 % des achats dans l’immobilier par les français pendant le prochain trimestre.

Est-ce que la crise en Europe motive les résidents étrangers à considérer un investissement immobilier en Israël ?
En tous cas, on ne peut être que rassuré par l’intérêt que les juifs de France ont montré au salon israélien de l’immobilier le 6 mai dernier : un record de visiteurs.
Selon certains promoteurs immobiliers, l’intérêt grandissant des juifs de France pour les appartements en Israël depuis plusieurs semaines serait probablement dû à la crainte d’une vague d’antisémitisme suite à la crise économique en Europe et à la victoire de la gauche à l’élection présidentielle française.
Une grande partie des visiteurs du salon ont été des jeunes couples d’un bon niveau social, ayant déjà des amis en Israël. On note aussi que la majorité des visiteurs a exprimé l’intention de faire l’Alyah.
La ville de Hadera avec ses nouveaux projets immobiliers près de la mer a eu beaucoup de succès chez les jeunes, tandis que les couples plus âgés continuent à préférer Netanya. Ils ont souvent de la famille ou des amis sur place. De façon très prévisible, les familles religieuses optent en général pour les nouveaux projets immobiliers dans la région de Jérusalem.

Eytan Taieb

Le marché de l’immobilier au ralenti :

Seulement un millier d’appartements neufs ont été vendus en Israël durant le mois d’octobre 2011.

Selon les données publiées le 27 novembre par le bureau central des statistiques, 1057 appartements seulement ont été vendus en Israël durant le mois d’octobre.
Cela correspond à une diminution de 18 % par rapport au mois de septembre.

Décidément, la situation du marché de l'immobilier en Israël va en s’aggravant.
Le nombre des appartements vendus en octobre a atteint son niveau le plus faible depuis 5 ans.
A titre de comparaison, la moyenne mensuelle était de 1619 appartements pendant la période des neufs premiers mois de l’année. Ce qui correspond donc à une diminution de 35 %.
La moyenne mensuelle était de 1418 appartements en 2008, 1679 en 2009 et de 1882 appartements en 2010.

En octobre, nous avons aussi constaté une diminution importante dans le nombre d’appartements neufs destinés aux groupes d'acquisition comme par exemple les projets collectifs de construction personnalisés. Cette donnée a atteint son niveau le plus bas depuis octobre 2006.

Le stock des appartements disponibles à la vente chez les entreprises de construction continue à grandir. Le nombre des appartements neufs à vendre en fin octobre 2011 a atteint le chiffre de 13.244. Cela dépasse de 21 % le stock d’appartements de la fin d’octobre 2010.

Le temps moyen nécessaire pour vendre un appartement neuf est en hausse d’au moins un mois par rapport à l’année dernière.

Parmi les appartements neufs disponible à la vente fin octobre 2011, environ
- 42 % sont dans la région du centre,
- 20 % dans la région du sud,
- 14 % dans le secteur de Tel Aviv,
- 12 % dans le secteur de Jérusalem,
- 6 % dans le secteur de Haïfa et 5 % dans la région du nord.
A noter que par rapport à octobre 2010, beaucoup d’appartements neufs sont restés disponibles à la vente dans la Région Sud du pays. On enregistre là une augmentation de 75 % et cela devrait créer une pression sur une baisse du prix des appartements.

De même dans la région de Haïfa, on enregistre une augmentation significative du nombre d’appartements neufs disponibles à la vente (40%).

Seule exception Tel Aviv où le nombre des appartements neufs disponibles n’a pas sensiblement augmenté par rapport à l’année dernière.

Cette étude a été menée conjointement par le bureau central israélien des statistiques et le ministère israélien de la construction et du logement.

Eytan Taieb

Les Juifs de France ont acheté plus de la moitié
des appartements neufs vendus cet été sur le front de mer en Israel !

Les Français sont de nouveau arrivés en Israël, mais cet été ils ne sont pas ici juste pour la mer mais aussi pour l’immobilier.
Le nombre d’acquisitions d’appartements a considérablement augmenté cette année.
Les Français ont acheté principalement à Jérusalem, Ashdod, Netanya, Eilat et Tel-Aviv .
Les données montrent que plus de la moitié des logements neufs achetés dans les villes côtières en Israël, ont été achetés par des Juifs de France. Les habitants des villes côtières accusent les Français de faire monter le prix de l’immobilier. Les jeunes ont de plus en plus de mal à acheter des appartements suite à la forte hausse de prix.
A noter un interet des Juifs de France pour des villes comme Rishon LeTzion, Rehovot, Lod, Hedera et Naharya.

 

Combien a été vendu un appartement de 4 pièces à Eilat, Ashdod, Netanya, ou Tel Aviv ?
ci dessous le tableau du prix moyen des ventes réalisées le 3eme trimestre 2011
prix-appart-israel
lire l'article
Le marché de l’immobilier israélien sur une pente raide
11 Oct 2011 Par Eytan Taieb
Le nombre des transactions immobilières est au plus bas : ils ont diminué en aout de 32 %.
Selon les économistes : il existe une grande probabilité de baisse des prix dans ce secteur. Le président du bureau des experts en évaluation immobilière avertit :  » quand le marché immobilier se réveillera, il ne restera plus d’appartements à vendre »

Le marché de l’immobilier est entré en période de gel pendant les mois de la contestation sociale : le nombre des transactions immobilières s’est réduit de 32%. Au mois d’aout 2011, moins de 5900 appartements neufs se sont vendus, ce qui représente le niveau le plus faible depuis 9 ans. Ce sont des données publiées le 9 octobre 2001, par le ministère des finances israélien.

Dans les agglomérations à grande demande immobilières de la région du centre, le nombre des transactions immobilières a fait une chute significative de 68%. Les prix des appartements poursuivent aussi leur baisse continue durant ces derniers mois. Ils ont encore diminué en aout de 1,3%. Une baisse abrupte des prix de 3,8% a été notée dans les prix des appartements à Jérusalem. Dans le reste des régions une baisse des prix plus modérée a été constatée (jusqu’à 0,5%).

Ce que dit aussi le rapport du ministère des finances : le nombre des appartements neufs qui ont été achetés à des entrepreneurs et à des entreprises de construction a chuté brutalement en aout de 47%.
Dans la seule région de Tel Aviv, le nombre des appartements achetés à des entrepreneurs a été réduit de 55%.
Pour la première fois, même le secteur des appartements d’occasion est entré en situation de gel, lorsque le nombre des appartements achetés a diminué de 28%. La baisse du nombre des appartements qui ont été achetés englobe toutes les régions sauf Tibériade ou justement l’acquisition par les investisseurs a augmenté.

Pour la première fois, on note une baisse de l’acquisition d’appartement à Haïfa. De même dans le secteur des appartements pour investissement, on note une baisse de 40% et cela après le durcissement des critères d’octroi des nouveaux prêts immobiliers par la banque d’Israël et l’alourdissement des taxes par le ministères des finances. La part des appartements qui ont été acquis comme investissement dans les transactions immobilières a chuté et actuellement seulement un quart des appartements a été acquis pour des besoins d’investissement contre un appartement sur deux l’année dernière.

Certains économistes et analystes ont déjà estimé récemment que les prix immobiliers sont en voie de gel.
Le 9 octobre 2009, des économistes de la société financière Psagot ont estimé que d’ici 6 mois, les prix des appartements vont commencer à baisser dans tout Israël. Cependant, l’économiste principal de cette société estime que la baisse de prix des appartements sera plus modérée que prévu.

A la fin de la semaine dernière, le docteur Bafman, l’économiste principal d’une grande banque israélienne a estimé qu’il existe une grande probabilité de baisse de prix dans le domaine de l’immobilier. L’augmentation de cette probabilité se base sur la tendance à la baisse des ventes d’appartements, en parallèle à l’augmentation de l’offre. Un expert du domaine immobilier a évalué que d’ici deux mois débutera une baisse encore plus nette dans les prix de l’immobilier. Selon cette même personne,  » La commission sociale Trajtenberg va porter atteinte au niveau des prix et on pourra le constater bientôt « .

D’après les données que ministère des finances a publié le 9 octobre 2011, il se trouve que beaucoup d’acheteurs sont en position d’attente. Ces derniers ne sont pas intéressés d’acheter au niveau des prix actuels. Selon la prévision, une baisse accentuée devrait débuter à un certain stade. Cependant, le domaine de l’immobilier a déjà surpris négativement et a augmenté ces dernières années. Ainsi, la probabilité de cette situation existe aussi.

Il y a des personnes qui sont moins satisfaites par les données issus du rapport du ministère des finances. Le président du bureau des experts en évaluation immobilière affirme que le gouvernement israélien est responsable de la situation de gel de l’immobilier des deux derniers mois, comme cela s’est passé en 2008.  » Le problème est d’autant plus sérieux que lorsque le marché sortira de la situation de gel, il ne restera plus d’appartements en vente en Israël. Cela résulterait à une flambée des prix dans les régions à forte demande immobilière comme en 2009″ explique le président du bureau des experts.
Selon ce dernier, les demandes d’appartements aujourd’hui sont « refoulées ». On peut le voir par le fait que le nombre de transactions immobilières est faible alors que les prix ont seulement baissé faiblement.

Révolution Immobilière au centre ville de Netanya et dans les quartiers les plus anciens de la ville
5 Oct 2011 - Par Eytan Taieb
Dans un entretien avant Rosh Hachana avec le journal Kol Hasharon, la Maire de Netanya, Mme Miriam Fierberg-Ikar dévoile son plan pour renouveler le centre ville et ses quartiers les plus anciens.
Ci-après un extrait de cet entretien traduit par Eytan Taieb

Ces projets de construction devraient attirer les jeunes couples.
Est-ce que les tentes de la contestation sociale et la commission Trajtenberg aideront aussi au niveau municipal ?
Entretien sur la justice sociale…

Juste après les fêtes de Tichri ou au plus tard au mois de novembre 2011, un programme de construction municipal devrait être déposé à la commission régionale du développement urbain et de la construction.

Le point principal : la construction de 2 étages et demi supplémentaires pour tous les immeubles construits avant 1980.

En parallèle, un programme spécifique sera déposé à la commission régionale pour les secteurs spécifiques de la ville, qui sont moins rentables économiquement, basé sur une meilleure exploitation économique en octroyant un permis de construire pour 3 étages ou même 3 étages et demi.

miriam-feirberg-ikar

La signification :
un apport potentiel de jusqu’à 10 000 nouveaux appartements dans les quartiers anciens de la ville et au centre ville. Le but est de faire revenir les jeunes et une population hétérogène dans le secteur de la ville qu’ils ont fui.
Depuis mars 2010, la maire de Netanya agit pour faire avancer ce projet. En 2009, un rapport commandé par la mairie de Netanya a été publié et il répertorie sur une carte les secteurs de la ville. Environ 53% des bâtiments de la ville répondent aux critères du programme Tama 38 (rénovation des bâtiments et aménagement d’un local d’abris en échange de la construction d’un étage supplémentaire). Cependant selon ce même rapport ce projet gouvernemental ne serait pas rentable pour les entrepreneurs.

Mme Miriam Feirberg-Ikar a ajouté : » En parallèle de notre requête au ministre du logement Ariel Attias, qui a aussi reçu les données du rapport, nous avons décidé d’agir de façon indépendante. On utilise une clause du programme « Tama 38″ de rénovation et renouvellement des bâtiments, qui permet de changer le programme de façon globale.
Des entrepreneurs et des professionnels nous ont apporté leurs conseils pour rendre le projet rentable.
En parallèle, nous poursuivons nos tentatives pour faire avancer des idées et agir pour des changements au niveau des lois nationales,
J’espère que maintenant, grâce à la contestation sociale nationale et au le rapport de la commission Trajtenberg, les obstacles bureaucratiques seront enlevés et on permettra aux mairies de faire avancer des solutions adaptées au besoin de la ville. »

Quelle est la signification ?
Miriam Feirberg-Ikar : « Je vais donner deux exemples.
Sans aucun lien avec le programme évoqué auparavant. Il y a environ 1 an, j’ai essayé de faire avancer la construction d’appartements de petites surfaces dans le secteur de la rue Herzl, afin de rénover de vieux immeubles.
Pour encourager les entrepreneurs, j’ai proposé que la mairie de Netanya renonce à la taxe d’amélioration (מס שבח) de l’aménagement.
Dans les bureaux gouvernementaux, cette idée a été bloquée. Rien n’a changé bien que nous ayons expliqué que toutes les infrastructures existent déjà au centre ville. Il y a des écoles qui se vident et donc ce sont des revenus auxquels la mairie renonce. Maintenant, ce même sujet est abordé comme une partie des recommandations de la commission Trajtenberg ».

Miriam Feirberg-Ikar ajoute:
« Je donnerai un autre exemple de projet qui n’a même pas atteint le stade de discussion puisque qu’il a été rejeté de façon catégorique :
Exactement comme le ministre Attias a proposé d’appliquer le programme « Tama 38″ de consolidation et de renouvellement des bâtiments en utilisant la méthode de bonus pour les entrepreneurs qui construiront dans les villes rentables économiquement. En contrepartie, ces entrepreneurs devront investir en périphérie – ou cela n’est pas rentable. J’ai proposé une idée basée sur le même principe et combinée avec le transfert de droits de construction.
En échange de la construction dans des secteurs non rentables économiquement (les quartiers anciens), les entrepreneurs bénéficieront d’un transfert de droits de construction sur des terrains de mochavim qui seraient rattachés à la ville.
Tout le monde en sortira gagnant et les inégalités seront réparées ».

Suite à la hausse du prix de l’immobilier :
baisse de la construction de grands appartements en Israel
(26 Sept 2011)
Par Eytan Taieb

Les prix élevés dans le marché de l’immobilier entrainent un changement dans la répartition des tailles d'appartements en Israël. En 2011, on a noté une augmentation de la construction de petits appartements, en parallèle à une diminution de la construction de grands appartements. Ces données sont issues du bureau central israélien des statistiques.

Selon cet organisme, environ 43% des appartements qui ont été construits dans la première moitié de l'année 2011 contenaient 5 pièces ou plus, contre 44% en 2010. D’ailleurs, environ 11% des appartements qui ont été construits depuis le début de l’année sont de petite taille (jusqu’à 3 pièces), contre 9.8% en 2010.

En 2007-2009, les années pendant lesquelles la construction de grands appartements a atteint des records, plus de 50% des appartements qui ont été construits comportent  5 pièces ou plus.
Une analyse effectuée par la société Adler Marketing sur la région du centre, montre que 49% des appartements dont la construction a débuté dans la première moitié de 2011 sont des appartements de 5 pièces ou plus, contre 54% en 2010. De plus, 47% des appartements construits dans la première moitié de 2011 sont des appartements de 3-4 pièces, contre 44% en 2010.

Une nouvelle tendance caractérise  les villes de la région Dan (proximité de Tel Aviv) et Tel Aviv en particulier. 2% seulement des appartements construits à Tel Aviv dans la première moitié de 2011 sont des appartements de 6 pièces ou plus, contre 9% en 2010. En même temps, 26% des appartements construits à Tel Aviv dans la première moitié de 2011 sont des appartements de 3 pièces, contre 21% en 2010.

A Ramat Gan, la tendance est semblable : 5.3% des appartements qui ont été construits dans la première moitié de 2011, comportent 6 pièces ou plus, contre 9.8% en 2010.
Cependant, on ne peut pas parler d’une tendance globale. Prenons, par exemple, à Hod Hasharon et Modiin, la moitié des appartements (51%) dont la construction a commencé dans la premiere moitié de 2011 sont des appartements de 6 pièces ou plus, contre 34% à Hod Hasharon et 7% seulement à Mondiin en 2010. Aussi à Kfar Saba, on constate un accroissement dans la construction de grands appartements : 13% cette année contre 6.8% en 2010. Des données similaires ont été relevées à Petah Tikva et à Yavné.

« Dans les villes chères comme Tel Aviv, Ramat Gan, Ramlat Hasharon et à Givatayim, dans lesquelles les prix ont dépassés depuis longtemps les 2 millions de shekels en moyenne pour un appartement, il y a une tendance à planifier les appartements plus petits », selon le directeur de la société de Marketing immobilier Adler. «  A l’opposé de cela, dans des villes comme Yavné et Hod Hasharon, les demandes sont surtout influencées par les familles cherchant à agrandir leur logement, et nous pensons que cette tendance va se renforcer ».

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