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Journo & Berdugo Avocats :
La réforme de la fiscalité immobilière 2013 en Israel
Dans le cadre de la loi dite de modification des priorités nationales (2013), le parlement israélien a apporté d'importantes modifications au régime fiscal applicable aux acquisitions et ventes de biens immobiliers. Ces modifications affectent particulièrement les transactions réalisées par des non-résidents. Cette réforme d'envergure qui répond à la nécessite de combler le déficit budgétaire risque de ralentir de manière significative la croissance du secteur immobilier, et plus particulièrement dans les zones de préférence des acheteurs et vendeurs étrangers. Vous trouverez ci-après un résumé des principales mesures qui entreront en vigueur dans les semaines et les mois à venir.
  1. 1.       Augmentation des taxes d'acquisition
A ce jour la taxe d'acquisition due par les acheteurs (équivalent des droits de mutation) obéissait aux mêmes règles, tant pour les acheteurs résidents israéliens que pour les non-résidents. Pour les uns comme pour les autres, on distinguait deux barèmes distincts.
-          Un barème de faveur applicable aux primo-accédants à la propriété (franchise totale jusqu’à 1.744.270 shekels, puis tranches d'imposition progressive au-delà)
-          Un barème général pour toute autre acquisition (deuxième appartement ou plus – taux de 5% dès le premier shekel, puis 6% entre 1.089.350 NIS et 3.268.040 et NS, puis enfin 7% au-delà). A compter du 1er aout 2014, deux modifications entreront en vigueur.
  1. Disparition du barème de faveur pour les non-résidents.
La réforme prévoit d'exclure les non-résidents du bénéfice du régime de faveur. Désormais, les non-résidents désireux d'acquérir un appartement en Israël devront acquitter des droits de mutation quel que soit le prix du bien. Cette disposition à priori discriminatoire a été débattue, notamment au regard des conventions fiscales bilatérales signées par Israël. En effet, en créant cette distinction, Israël contrevient à son engagement de non-discrimination tel que prévu dans toutes les conventions de type OCDE (Notamment les conventions signées avec la France, la Belgique, le Canada et la Suisse). Mais le ministère des finances a répondu à cette objection en ajoutant une certaine modération. En effet, l'administration fiscale acceptera d'appliquer le barème préférentiel aux non-résidents si l'acquéreur est en mesure de prouver qu'il  n'est pas propriétaire d'un appartement dans son pays d'origine.  La preuve devra être apportée au moyen d'un certificat émanant de l'administration fiscale de son pays de résidence. Si la mesure apparait juste a priori (du moins elle place les non-résidents sur un pied d'égalité avec les résidents israéliens), elle reste néanmoins très difficile à mettre en œuvre. A notre connaissance, il n'existe pas en France d'"attestation de non-propriété" d'une résidence. Enfin, si l'acquéreur décide de devenir israélien et d'établir sa résidence permanente en Israël dans les deux ans suivant l'acquisition, il pourra réclamer le bénéfice du barème de faveur, et donc obtenir le remboursement partiel des droits de mutation acquittés. Dans ce cas, l'administration a précisé que le droit au remboursement ne serait accordé qu'aux acquéreurs ayant véritablement établi leur domicile en Israël au cours des 24 mois suivant l'acquisition. C'est donc un examen des faits qui sera réalisé, et la seule acquisition de la nationalité israélienne ne sera pas suffisante si elle n'est pas corroborée par une réelle installation en Israël.  
  1. Création de nouvelles tranches du barème au-delà de 4.500.000 shekels.
Outre la distinction créée entre résidents israéliens et non-résidents, la réforme a mis en place deux tranches d'imposition supplémentaires. Cette disposition vise principalement les résidences de luxe. A compter du 1er aout 2013, le barème par tranches applicable aux non-résidents sera le suivant.  
Cout du bien Taux applicable Impôt du
De 0 à 1.089.350 shekels 5% 54.467
De 1.089.350 à 3.268.040 6% 130.721
De 3.268.040 à 4.500.000 7% 86.237
De 4.500.000 à 15.000.000 8% 840.000
Au dela de 15.000.000 10%
 
  1.   Augmentation des droits de mutation pour l'acquisition d'autres biens.
Jusqu’à présent, les autres biens non-destines à l'habitation (terrains, boutiques, bureaux…) étaient soumis à une taxe de 5%. Désormais, le taux d'imposition passera à 6%.
  1. 2.       Disparition de certaines exonérations sur les plus-values immobilières.
A ce jour, il existe deux principales exonérations d'impôt sur la plus-value. L'exonération une fois tous les quatre ans et l'exonération sur la vente d'un appartement unique
  1. L'exonération une fois tous les quatre ans
Selon le régime applicable à ce jour, les propriétaires détenant un appartement ou plus bénéficient d'une exonération de taxe sur la plus-value découlant de la vente d'un appartement, une fois tous les quatre ans. A compter du 1.1.2014, cette exonération disparaitra progressivement, tant pour les résidents israéliens que pour les non-résidents, puis elle disparaitra définitivement en 2018. On distinguera deux périodes: -          La période transitoire de 2014 à 2018. -          La période suivant 2018 Pendant la période transitoire, il sera toujours possible de réclamer le bénéfice de l'exonération pour la vente d'appartements acquis avant le 1er janvier 2014. Cette exonération sera toutefois partielle. En effet, l'administration appliquera un taux de 0% pour la période de détention du bien de la date de son acquisition jusqu’au 1er janvier 2014, puis un taux de 25% pour la période du 1er janvier 2014 à la date de la vente. Ce régime transitoire est limité à deux appartements, et son application est réservée aux vendeurs n'ayant pas vendu d'appartement en exonération d'impôt au cours des quatre dernières années (ça se complique…). A titre d'exemple, et sous réserve de remplir les conditions évoquées plus haut, un propriétaire ayant acquis un bien en 2012, et qui le vendra en 2016 avec une plus-value totale de 100.000 shekels, sera impose comme suit:

Période de détention

Prorata temporis

Plus-value

Taux

impôt

2012-2014 2ans/4ans (50%) 50.000 0% 0
2014-2016 2ans/4ans (50%) 50.000 25% 12.500
Total:2012-2016 4ans (100%) 100.000 Taux moyen12.5% 12.500

Au-delà de 2018, les dispositions transitoires ne seront plus en vigueur. Des lors, il n'existera plus de dispense d'impôt sur les plus-values une fois tous les quatre ans. Ces dernières seront imposées au taux de 25%.

  1. L'exonération sur la résidence unique

Les propriétaires détenant un seul appartement pouvaient opter pour une dispense d'impôt applicable une fois tous les 18 mois.

Là encore, l'administration fiscale impose une nouvelle difficulté pour les non-résidents. En effet, pour bénéficier du régime applicable aux propriétaires d'un seul appartement, le vendeur non-résident devra apporter la preuve qu'il ne possède pas d'autre appartement dans son pays d'origine. Là encore, il sera très difficile d'obtenir un tel certificat des administrations fiscales françaises ou étrangères.

  1. Le plafonnement de l'exonération

Jusqu'à ce jour, le bénéfice des exonérations n'était pas plafonne. En effet, que le prix de vente s'élève à 1.000.000 NIS ou à 10.000.000 NIS, l'exonération s'appliquait à la totalité de la plus-value réalisée. A compter du 1er janvier 2014, s'agissant des ventes dépassant 4.500.000 NIS, seule la partie inférieure à ce montant sera exonérée. La partie supérieure sera imposée au taux de 25%, sans distinguer s'il s'agit d'une résidence unique ou si le vendeur n'a vendu aucun bien au cours des quatre dernières années. Là encore, cette réforme signe la fin d'une époque très avantageuse pour les propriétaires de résidences de luxe.

Au vu de ces bouleversements, il est clair que les modalités d'acquisition et de revente d'appartements en Israël par les non-résidents vont connaitre de fortes tensions. Il est fort possible que nous observions un ralentissement notoire du nombre des transactions et du cout moyen des appartements.

Journo & Berdugo Avocats3 Rothschild Blvd. Psagot Tower - 7th floor - Tel Aviv 66881 ISRAEL Phone: +972-72-272-5000 Fax: +972-72-272-5001

 

Copyright : http://www.terredisrael.com/infos/la-reforme-de-la-fiscalite-immobiliere-2013-en-israel-par-journo-et-berdugo/
 
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Maitre Aime Tangy :
TAMA 38 OU LA POSSIBILITE DE RENOVER UN IMMEUBLE A MOINDRE FRAIS
Au lendemain du grand tremblement de terre qui a eu lieu en Turquie, l'état d'Israël a été amené à se poser la question : Quelles seraient les conséquences d'un tel évènement sur notre parc immobilier?. Les résultats de l'étude diligentée ont été sans appel. Nombre d'immeubles et surtout ceux construits avant 1980, dans l'urgence due à l'arrivée d'un grand nombre de migrants, ne sont pas aux normes et ne pourraient pas résister à un tel évènement. Pour pallier à ce problème l'état a mis en place un programme de réhabilitation des immeubles construits avant 1980 incitant les propriétaires à faire des rénovations et des consolidations sans engager des frais qui auraient été prohibitifs pour un bon nombre d'entre eux. Ce programme a pris le nom de TAMA 38.
 
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QU'EST CE QUE TAMA 38 ? TAMA 38 est un programme planifié sur le plan national par lequel le propriétaire ou les copropriétaires d'appartements situés dans des immeubles qui ne sont pas aux normes de sécurité édictées par une loi de fin 1970 pourront en contrepartie de cette mise aux normes faire installer des ascenseurs, construire des terrasses, élever leurs immeubles de 1 à 2 étages et bénéficier d'avantages fiscaux notamment de l'exemption de l'impôt lié à la plus value.
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COMMENT METTRE EN PLACE LE PROGRAMME TAMA 38 ?

Les propriétaires qui n'ont pas les moyens d'effectuer eux-mêmes ces lourds travaux pourront établir avec un entrepreneur, un contrat par lequel ce dernier s'engage à procéder aux travaux de rénovations intérieures, extérieures et de consolidations, et en contrepartie, il pourra devenir propriétaire des appartements correspondant à l'extension autorisée, appartements qu'il pourra vendre en faisant un profit. Les propriétaires n'auront pas de ce fait à investir de grosses sommes et bénéficieront d'appartements sécurisés, et du fait de la rénovation d'une valeur supérieure.  Une difficulté tenait au fait que l'accord de tous les copropriétaires était nécessaire pour mettre en oeuvre le programme TAMA 38, mais pour éviter les blocages nés de cette obligation, la loi a été modifiée et à ce jour la majorité des 2/3 des copropriétaires est suffisante.  Il convient de signaler que cette procédure alléchante est complexe et que les propriétaires candidats à la rénovation dans le cadre du programme TAMA 38 doivent être vigilants dans le choix de leurs partenaires pour mener à bien leur projet, qu’il s'agisse de l'entrepreneur qui doit maîtriser cette procédure comme de l'avocat chargé d'établir le contrat entre les parties.

 
Ce projet a connu un grand succès dans notre pays et il semble être le moteur de la bonne santé de notre secteur lié à la construction.   
TAMA 38 est un programme qui a su trouver un équilibre pour que toutes les parties y trouvent un avantage certain.
 
" Ce projet a connu un très grand succès dans l’état d’Israël et il semble être le moteur de la bonne santé de notre secteur lié à la construction"A.T En savoir plus...
 
 
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Economie : Une famille israélienne a besoin de 8 années de revenus bruts pour financer un petit appartement

financement-appartement

Cette donnée est issue d’un rapport officiel et périodique de la banque d’Israël. A titre de comparaison, il faut respectivement 5 années de revenus en Grande Bretagne et 3 aux Etats unis.

financement-appartement

Par ailleurs, selon ce même rapport, il existe un danger de bulle immobilière. Celui-ci serait dû à l’augmentation du nombre d’emprunts immobiliers. Les acheteurs reviennent vers le marché immobilier et il y a donc une perspective d’augmentation de la demande d’appartements, ce qui pourrait aussi entrainer une hausse des prix. Le prix des appartements a augmenté de 1% au cours de l’année passée. On constate que depuis le début de l’augmentation de l’immobilier en mai 2007 et jusqu’en juillet 2012, le prix des appartements en Israël a augmenté en moyenne de 65%. La chef du parti socialiste Avoda, Shelly Haimovich a commenté ainsi ces données : « le fait qu’une famille pouvait financer un appartement avec 6 années de salaires en 2008 et qu’actuellement 8 années de salaires sont nécessaires, traduit l’échec de la politique gouvernementale ».

Avec la crise en Europe, les français recommencent à investir en Israël

Environ 5000 personnes ont visité le salon immobilier ICUBE, qui s’est tenu à Paris le 6 mai, proposant des appartements en vente en Israël. Selon l’enthousiasme des visiteurs, on peut prévoir une hausse de 15 % des achats dans l’immobilier par les français pendant le prochain trimestre.

Est-ce que la crise en Europe motive les résidents étrangers à considérer un investissement immobilier en Israël ?
En tous cas, on ne peut être que rassuré par l’intérêt que les juifs de France ont montré au salon israélien de l’immobilier le 6 mai dernier : un record de visiteurs.
Selon certains promoteurs immobiliers, l’intérêt grandissant des juifs de France pour les appartements en Israël depuis plusieurs semaines serait probablement dû à la crainte d’une vague d’antisémitisme suite à la crise économique en Europe et à la victoire de la gauche à l’élection présidentielle française.
Une grande partie des visiteurs du salon ont été des jeunes couples d’un bon niveau social, ayant déjà des amis en Israël. On note aussi que la majorité des visiteurs a exprimé l’intention de faire l’Alyah.
La ville de Hadera avec ses nouveaux projets immobiliers près de la mer a eu beaucoup de succès chez les jeunes, tandis que les couples plus âgés continuent à préférer Netanya. Ils ont souvent de la famille ou des amis sur place. De façon très prévisible, les familles religieuses optent en général pour les nouveaux projets immobiliers dans la région de Jérusalem.

Eytan Taieb

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