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Petit guide pour l’achat d’un appartement en Israël
Par Maîtres Laure Dreyfus et Muriel Kuperman
Mis a jour en Oct 2010

Acheter un appartement en Israël peut se révéler difficile, c’est pourquoi nous tenterons d’aborder les thèmes essentiels relatifs à votre acquisition
Notre but est de vous aider à réaliser votre placement dans les meilleures conditions et ainsi de vous éviter le sentiment désagréable d’avoir été abusé pour des raisons liées à la méconnaissance de la langue, de la culture, ou, pire, à la malveillance de vos interlocuteurs.
Nous vous rappelons que ce guide ne peut en rien remplacer une consultation auprès d’un avocat.

Pour ceux qui vivent en France et qui connaissent peu l'immobilier en Israel, il faut savoir qu'en France toute la transaction immobilière est entre les mains du notaire y compris les démarches concernant crédit.
Le notaire prépare tout, les partenaires n’ont plus qu’à signer.

Par contre en Israël tout au moins en ce qui concerne le crédit, la responsabilité est répartie entre les partenaires suivants :
• l’acheteur
• le vendeur (ou promoteur)
• la société cadastrale
• les avocats (du vendeur, de l’acheteur et éventuellement du promoteur)
• la banque

Nous aborderons les thèmes suivants :
I - Les professionnels de l’immobilier en Israël
L’agent immobilier
Le promoteur
L’avocat

II - La négociation
Du prix
Du contrat

III - Les frais annexes
Les frais d’agence
Les frais d’avocat
Les surprises de dernière minute

IV - Le financement
Un prêt immobilier en France
Un prêt immobilier en Israël
Virement bancaire de France
Payer comptant

V - Les avantages fiscaux
Les droits de succession
Le testament

VI - L’imposition
A l’achat
A la revente : la plus-value
Fiscalité locale ou « arnona »

VII - La gestion du bien

VII - Petits conseils

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I - Les professionnels de l’immobilier en Israël :

L’agent immobilier :
Depuis 1997, l’ accès à la profession d’ agent immobilier est soumis à la réussite d’ un examen de contrôle de connaissances en droit immobilier.
Attention, ceci n’implique aucune responsabilité des agents immobiliers quant à la régularité de l’opération envisagée !
L’agent immobilier vous fait visiter un bien, il vous met en contact avec le propriétaire et vous aide à négocier le prix d’achat.
A partir de quel moment la commission de l’agent immobilier est-elle dûe ?
Lorsque vous visitez un appartement en compagnie d’un agent immobilier, vous devrez signer un acte d’engagement selon lequel vous serez tenu de régler le montant de la commission indiquée en cas d’acquisition.
Attention, refusez de visiter une seconde fois un même appartement avec un second agent, vous pourriez être contraint de régler la commission auprès des deux agents !

Le promoteur : “le kablan”
Ce terme de "kablan" définit généralement le constructeur ou le promoteur.
Lorsqu’ un immeuble est en cours de construction, le kablan installe un bureau de vente sur le site et propose la visite d’un appartement témoin.
Attention, les prestations montrées dans l’appartement témoin ne sont pas contractuelles et ne sont pas nécessairement identiques à celles que vous recevrez ! N’hésitez pas poser des questions, demandez éventuellement à votre avocat de vous y accompagner.
L’achat sur plan implique une attention accrue et de nombreuses vérifications. L’avocat devra vérifier notamment les permis de construire, l’inscription du bien, les garanties bancaires du kablan etc.
C’est un achat relativement risqué, qui nécessite d’effectuer des vérifications extrêmement précises, aussi, il ne faut pas céder à la pression d’un vendeur ou d’un agent immobilier, il faut être sûr de ce que l’on achète.

L’avocat :
L’avocat en Israël remplit la fonction de notaire.
Il accomplit les formalités juridiques et administratives relatives à l’achat ou la vente d’un appartement :Il vérifie la nature du bien immobilier, sa légalité, la conformité de son inscription, l’absence de saisies, de limites ou d’empêchements à la transaction immobilière (succession, décision de justice etc), il rédige le contrat, le modifie,,il assiste le client lors de la signature, déclarer la vente auprès des administrations fiscales et inscrire le bien au nom de l’acheteur. Lors de l’acquisition d’un appartement neuf, l’avocat du kablan est tenu de procéder à l’inscription.
Vous l’avez compris, compte tenu de la complexité des opérations préalables à l’acquisition et des risques encourus, notamment le risque de ne jamais pouvoir inscrire le bien à votre nom, il est donc plus que recommandé d’avoir recours aux services d’un avocat.
L’avocat du kablan ne peut en aucun cas représenter l’acheteur, il s’agit d’une interdiction dictée par la loi. En revanche, vous serez tenu de regler ses honoraires puisque c’est lui qui est chargé des formalités de l’inscription, mais en aucun cas il ne défend vos intérêts, il n’en a pas le droit !

II - La négociation :

le prix
Le prix est négocié directement entre l’acheteur et le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier.
Différents facteurs entrent en ligne de compte pour la négociation du prix :
shekels ou devise étrangère
modalités de paiement
la date de remise des clefs
l’état de l’appartement
le marché immobilier
etc ...

Le contrat
L’avocat qui rédige le contrat se charge de négocier certains éléments déterminants pour le bon déroulement de la transaction :
- Les sommes qui seront conservées sur un compte séquestre et qui ne seront pas versées au vendeur tant que les différents impôts et taxes dus par le vendeur ne seront pas acquittés.
- L’échelonnement des paiements et leurs modalités,
- Veiller à ce que tous les éléments sur lesquels se sont entendues les parties soient passés par écrits de manière à prévenir tous litiges (par exemple les meubles ou equipement qui resteront dans l’appartement).
- Prévoir des pénalités de retard ainsi qu’une indemnité en cas de violation du contrat.

En résumé, votre avocat est le garant de vos intérêts.

III - Les frais annexes :

Les frais d’agence :
Les agents immobiliers prennent entre 2% du montant de la vente plus TVA.
Leur commission est exigible au jour de la signature du contrat.

Les honoraires d’avocat :
Les honoraires d’avocat de l’acquereur :
Ils varient entre 0,5 et 2% du montant de l’acquisition plus TVA.
La différence s’explique par la complexité de l’affaire, si il s’agit de neuf ou d’ancien, si les parties à la transaction sont en Israël ou non (des traductions seront alors nécessaires).

Les honoraires de l’avocat du vendeur :
Lorsqu’il s’agit d’une vente d’un bien immobilier dans l’ancien, chaque partie s’acquitte des honoraires de son propre avocat.
Quand il s’agit d’un bien immobilier neuf acheté auprès d’un kablan, l’acheteur doit s’acquitter en plus des honoraires de l’avocat du kablan qui ne s’occupera que de l’inscription, en général entre 1 et 2% plus TVA.

Les frais bancaires (dossier crédit) :
0,25 à 0,6 % du montant du crédit

Les surprises de dernière minute :
En principe, lors de l’acquisition d’un bien neuf il faudra prévoir
- les frais d’installation des compteurs (gaz, eau, électricité)
- L’acquisition, l'intégration et installation de la climatisation

De plus, il est recommandé de louer les services d’un ingénieur en bâtiment avant la signature du contrat pour déceler tout éventuel vice de construction.
Votre conseil juridique vous en indiquera un, (ses honoraires varient entre 100 et 1000$ pour l’examen du bien et un avis oral).

IV Le financement :

A - Un prêt immobilier en France :
Si vous possédez un bien immobilier en France, vous pouvez contracter un emprunt immobilier auprès d’une banque en France qui exigera alors une hypothèque sur ce bien.
L’argent emprunté sera versé directement de votre banque française sur le compte bancaire du promoteur ou du vendeur en Israël.

B - Un prêt immobilier en Israël :
Vous pouvez faire un emprunt immobilier auprès d’une banque israélienne et ainsi hypothéquer votre nouvel appartement, nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser une étude de marche et de mettre en concurrence les différents établissements de crédit.
En général, vous recevez un accord de principe, mais le premier versement se fait avec un apport personnel, puisque le prêt n’est attribué qu’après la signature du contrat.

Virement bancaire de France :
Vous pouvez effectuer un virement de votre compte bancaire en France, mais attention au delà d’une certaine somme, vous devez informer les services des douanes du virement et ce dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de l’argent. Par ailleurs il faut savoir que les banques transmettent à l’administration fiscale, de façon systématique, des informations sur les mouvements de fonds en particulier vers l’étranger.
Si vous décidez de déposer vous même des espèces sur votre compte en Israël, les banques israéliennes peuvent exiger une déclaration au sujet de l’origine et de la destination des fonds et ce dans le cadre des lois anti- blanchiment.

Payer comptant :
Vous pouvez acheter un bien immobilier au comptant, sans prendre de crédit, ce qui facilitera la négociation du prix

V - Les intérêts fiscaux :

Les droits de succession
La loi applicable en matière de succession pour les biens immobiliers, est la loi où se trouve l’immeuble, donc en l’occurrence la loi israélienne.
En Israël, il n’y a pas d’impôts sur la succession : l’intégralité du patrimoine sera transmise à vos héritiers ou à toute personne que vous aurez désignée par testament et ce quelque soit le montant du bien.

Le testament
Il est recommandé de faire un testament après l’achat d’un appartement en Israël, de manière à prévenir toute difficulté qui pourrait survenir au décès d’un des propriétaires ou dans le but de désigner un ou plusieurs héritiers et de prévoir la gestion du bien.
La démarche la plus simple et la plus sûre est d’établir un testament par devant témoins auprès de votre avocat qui en conservera une copie.

VI - L’imposition :

A l’achat :
L’impôt sur l’acquisition est calculé par tranches :
Ces tranches varient selon qu’il s’agit ou non de votre unique appartement en Israël, selon votre statut de touriste, de nouvel immigrant ou d’israélien.
Cet impot est de 0.5 et 5% du montant du bien
Le tableau ci contre fixe les tranches d’imposition pour l’acquisition d’un unique bien immobilier à usage d’habitation.
(Tranches en vigueur au 1er Aout 2007 sujettes à modification) :

Tranches fiscales pour un appartement unique Touristes ou israéliens
- Jusqu’à : 800.000 nis 0 %
- Jusqu’à :entre 800.000 et 1.300.000 nis 3,5 %
- Au delà de : 1.300.000 nis 5 %
Tranches fiscales pour un appartement unique Nouveaux immigrants
- Jusqu’à : 1, 127,000 nis 0 %
- Au delà de : 1, 127,000 nis 5 %
Pour les personnes possédant plus d’un seul bien immobilier en Israël : les tranches d’impositions passent de suite à 3,5 et 5%.
Il faudra ajouter un supplément pour les timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabou”.

A la revente :
La revente de votre bien pourra être soumise à un impôt sur la plus value.
Si cet appartement est le seul que vous possédez et qu’il est à usage d’habitation, vous pourrez bénéficier d’une exonération une fois tous les quatre ans
Sur toutes les questions relatives a la plus value immobilière il est vivement recommande de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier, étant donné la particulière complexité de la matière.

L’impôt local ou arnona :
La arnona recouvre à la fois la notion d’impôt foncier et de taxe d’habitation. Elle est due par l’occupant effectif du bien immobilier qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire.
Le montant de la arnona est fonction du lieu ou vous habitez (ville, quartier) elle doit être payée tous les deux mois. Vous pouvez décider de faire un prélèvement automatique.

VII - La gestion du bien

Si vous décidez de louer votre appartement à un tiers, vous pouvez solliciter les services d’un agent immobilier ou confier la gestion du bien à votre avocat qui se chargera de la rédaction du contrat, des garanties nécessaires à prendre, du bon paiement des impôts locaux etc.

Attention ! Il faut que exigiez le depot d'une garantie bancaire ou d'une somme mise en depot chez votre avocat en cas de non paiement des loyers.

Les frais d’agence :

Les agents immobiliers prennent un mois de loyer plus TVA.

VIII - Conseils de dernière minute :

- Ne jamais signer de compromis de vente (zicharon devarim), sans votre avocat.
Ce document est la base du contrat.
Votre avocat peut préparer un contrat d’achat en très peu de temps.

- Ne jamais verser de sommes en liquide avant la signature du contrat.

- Tout accord doit être passé par écrit.

- N’hésitez pas à faire évaluer ou vérifier l’appartement par des professionnels de la construction

- Ne jamais signer de documents que vous ne comprenez pas, vous pouvez demander à votre avocat une traduction préalable

- Avant tout achat, faites estimer le coût total de l’acquisition tous frais compris

Ce guide a été rédigé par Maîtres Dreyfus et Kuperman avocats à Haïfa et Ashdod.
Vous pouvez les contacter par mail : dreyfus_kuperman@hotmail.com
Tout droit de reproduction interdit.
   
 

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