Lorsque vous souhaitez acheter un bien en France, vous vous accordez avec le vendeur sur le bien et sur son prix et signez une promesse de vente, dans laquelle vous précisez que vous entendez prendre un crédit ne dépassant pas un certain montant et taux d’intérêt, et que l’acte de vente sera rédigé dans un délai prévu par un ou deux notaires désignés. Cette promesse de vente est enregistrée aux Impôts, dans les dix jours et un double est remis à la banque pour instruction du dossier. Une fois le crédit obtenu vous avez un certain délai pour vous rétracter, puis un contrat de vente peut signé devant un notaire, ce qui prendra au total plusieurs mois. Le jour de la vente le Notaire aura reçu les sommes empruntées auprès de la banque, les remettra au vendeur après avoir prélevé les sommes dues au Syndicat des copropriétaires, s’il y a lieu, et reçu les taxes et honoraires. L’agent immobilier percevra sa commission d’agence. Le vendeur remettra les clés à son acheteur, qui prendra ainsi possession de son acquisition. Le Notaire enregistrera l’acte de vente au Bureau des Hypothèques et au Cadastre. Vous effectuerez les formalités auprès de Gaz de France, de l’Electricité de France pour vous abonner.

Vous avez vu votre future acquisition et déterminé son prix avec le vendeur. Avant d’informer le vendeur et /ou son agent immobilier que vous souhaitez acheter, au cas ou l’achat dépend de l’obtention d’un emprunt, toute personne bien conseillée ira à sa banque ou dans différentes banques afin de vérifier le montant de la somme qu’elle pourrait emprunter, les montants mensuels pouvant être remboursés au vu des revenus, et la nécessité d’avoir ou non des garants. Et il faudra obtenir un accord de principe de la banque avant de signer le contrat d’achat du bien.

L’acquéreur contactera un avocat afin d’avoir son avis sur la situation juridique du bien et sur l’opération envisagée. L’immobilier en Israël n’est pas un domaine réservé aux notaires, tout avocat peut intervenir.

2. Nature du bien – A qui appartient-il ?

Les terrains privés sont rares en Israël. La plupart des terrains construits ou non appartiennent à l’Etat. Il s’en suit que le terrain sur lequel une maison ou un immeuble est construit est assujetti au paiement d’une taxe de location (un contrat de location de terre de 49 ans). Seule la construction appartient au vendeur. Parfois le propriétaire du bien a payé à l’Etat une somme globale et forfaitaire, par capitalisation, correspondante aux loyers futurs et jusqu’au terme des 49 ans. Il s’agit dans ce cas là d’un bien « mehuvan » : L’Etat obtient ainsi des fonds immédiatement et les propriétaires font des économies substantielles.
Parfois le bien appartiennent à un propriétaire qui l’a loué pour une période déterminée,ou pour « des générations » ou pour « 99 ans » ou « pour l’éternité » à un promoteur qui construira des appartements pour les vendre. Un nombre important des biens situés dans le quartier de Rehavia à Jérusalem par exemple, appartiennent à l’église grecque orthodoxe et la période de location arrive dans quelques années à son terme. Personne ne sait ce qui se passera après.

Lorsqu’il s’agit d’un terrain privé, n’appartenant pas à l’Etat, notons qu’il existe un principe au terme duquel ce qui est construit appartient à celui qui possède la terre.

3. Promesse de vente ?

En Israël il est assez rare qu’un mémorandum d’accord (conditionnant l’acquisition à l’obtention d’un prêt par exemple, et qui ressemble sans être identique, à une promesse de vente) soit conclu en attendant la signature de l’acte de vente.

Un mémorandum d’accord (Zikaron Devarim) précise en général les points d’accord quant aux dates, sommes et conditions. Un tel accord peut compliquer les relations futures car l’acte de vente doit reprendre tout ce qui y est mentionné sauf nouvel accord contraire des parties. Ainsi les avocats découragent leurs clients de signer ce genre de mémorandum car il limite les négociations futures et conditions du contrat de vente.

4. Documents nécessaires :

Tout d’abord, l’obtention des documents ayant trait aux biens immobiliers, dépend du régime d’inscription qui s’applique au bien.

a. Cas du bien enregistré au « Tabou » (nom Araméen du Bureau des l’enregistrement des biens immobiliers – Cadastre): L’avocat que vous avez choisi demandera à l’avocat du vendeur de lui transmettre un document dénommé « Nessach » (extrait indiquant qui est la propriété, mentionnant la surface, les hypothèques et servitudes grevant le bien, l’existence de succession, d’un liquidateur, de jugements, d’expropriation en cours, de tuteur, etc. ). Cet extrait peut aussi être obtenu sur place. Le Tabou fonctionne comme un véritable livre foncier où les décisions de justice ayant trait à un bien immobilier, de même que les notifications et contrats de vente sont enregistrés.

b. Cas du bien enregistré au Minhal Mekarkaei Israël (Administration des Terres d’Israël) : Si le bien n’est pas enregistré au Tabou, il faudra s’adresser au Minhal Mekarkaei Israël qui tient les dossiers sur chaque bien qui y est inscrit, sur les propriétaires de droits de location, sur les hypothèques et les servitudes.

c. A défaut, c’est une « société de construction ou de logement » que pourra certifier à qui appartient le bien et s’il est grevé ou pas d’une hypothèque.

Si l’appartement est en co-propriété il faudra bien voir le règlement de co-propriété afin de vérifier ce qui est privé et commun (toit, jardins, parkings, caves, terrasses). Si le bien est loué, que prévoit le contrat de location, et si le locataire est un locataire « protégé » ou garanti par un pas de porte (cela existe dans certains cas).

Il faut vérifier s’il existe un droit de construire additionnel et, dans ce cas, le montant que le vendeur devra payer à la Mairie. Curieusement, même s’il n’exerce pas ce droit, puisqu’il va vendre son bien, le vendeur devra payer le prix de ce droit que l’acquéreur pourra décider d’exercer ou non pour construire sur le toit où à l’extérieur du bien existant (après obtention d’un permis délivré par la mairie).

5. Montant et dates du paiement du prix

Les avocats du vendeur et de l’acheteur détermineront avec leurs clients, le montant et les dates des versements (toujours échelonnées sur plusieurs mois) du prix de vente. L’acquéreur versera la première somme, en général entre 10 à 30% du prix de vente total, à condition que les sommes restant dues soient suffisantes pour payer les dettes des créanciers inscrits. Le deuxième paiement, souvent le plus important, sera versé quelques mois plus tard à l’acheteur ou à ses créanciers. Le troisième lors de la remise des clefs – prise de possession des lieux et transfert des droits au nom de l’acheteur.

En cas d’emprunt, une copie du contrat de vente signé sera remis sans tarder à la banque (et nombre d’autres documents tels que fiches de salaire ou preuve des revenus, preuve d’un compte courant en Israël, etc...)

Un français considèrera que la charrue a été mis avant les bœufs et il aura raison. L’acquéreur est dans une situation plutôt délicate : le contrat de vente a déjà été signé et les banques ne s’engagent par écrit à accorder un prêt qu’après signature du contrat d’achat. Mais les refus sont rares si la banque a déjà donné un accord de principe (si l’acheteur ne peut pas obtenir un financement et payer aux dates prévues, il sera en défaut de paiement et devra payer au vendeur une indemnité conventionnelle égale en général à 10% du prix de vente).

Aucune somme ne sera versée par la banque tant que son expert, évaluateur de biens, n’aura pas estimé la valeur de l’appartement. Certains propriétaires construisent sur des parties communes et les vendent, d’autres ferment les balcons et les transforment en pièces en violation du droit en augmentent la surface à vendre. L’évaluateur considèrera que la partie construite illégalement est inexistante et diminuera la valeur du bien en conséquence, y inclus le coût de destruction et remise en état (le prêt sera donc inférieur à celui demandé).

Le prêt de la banque de l’acheteur servira souvent à payer le remboursement du prêt contracté par le vendeur lors de l’acquisition de son bien. L’avocat de l’acheteur exigera un document émis par la banque du vendeur, pour savoir quelle est la somme exacte due au moment de la vente.

6. Enregistrement immédiat d’une notification

Dès que le contrat de vente est signé, l’avocat de l’acheteur devra immédiatement enregistrer une notification au Tabou pour éviter qu’une deuxième vente puisse être enregistrée par un autre acquéreur, ou selon le cas, déposer une copie du contrat ou Minhal Mekarkaei Israël ou à la Hévra Mechackenet. Dans tous les cas, dans le contrat de vente l’avocat doit préciser que le vendeur s’engage à transférer le bien libre de toute hypothèque, dette ou saisie et que le dernier versement ne sera effectué qu’après la levée de toute inscription.

Si l’appartement est en cours de construction et doit être acquis sur plan, les sommes devant être versées seront proportionnelles à l’état d’avancement de la construction. Comme en France, nous conseillons de ne pas acheter un dernier étage ou sous une terrasse (risque d’infiltrations) et surtout de ne pas construire. Les problèmes rencontrés en France se retrouvent ici, avec en plus le problème de la langue. La TVA de 17% est due sur le prix de vente d’un appartement neuf et sur le coût de construction.

7. En quelle devise le prix du bien est-il fixé ?

La plupart des banques françaises accepteront de vous octroyer un prêt immobilier à un taux avantageux ayant cours en France, à condition que vous leur donniez une garantie hypothécaire sur un bien immobilier libre de toute hypothèque dont vous seriez propriétaire en France.

9. Les nouveaux immigrants ont-ils des avantages en matière de prêts contractés auprès de banques en Israël ?

Les nouveaux immigrants ne possédant pas d’appartement en Israël peuvent bénéficier d’une allocation et d’un prêt à taux préférentiel. Tout un système de points entre en considération (nombre d’enfants par exemple). Les prêts du Ministère du Logement sont sur une durée de 25 – 28 ans. En général, les prêts sont indexés au dollar sauf en matière d’achat sur plan (prix de la construction). Cela implique qu’aux intérêts, se rajoute le montant de l’indexation. Il y a donc des risques de se retrouver avec les années à rembourser des sommes importantes, et que le montant total restant à rembourser soit encore très proche de celui emprunté. Pour les français n’ayant pas l’intention de faire leur alyia, il est préférable de contracter emprunt auprès d’une banque en France, s’ils ont la possibilité de consentir une hypothèque sur un bien immobilier leur appartenant.

10. Quels sont les honoraires d’avocat ?

Ils dépendent tout d’abord du prix du bien, si l’acheteur contractera ou non un emprunt, et peuvent aller de 0,50 % à 2 % du prix de vente + 17% de TVA. Si le bien est acheté à un promoteur, l’acheteur devra verser à l’avocat du vendeur, un honoraire égal à 1,75 – 2% du prix de vente. En réalité, l’avocat du vendeur s’engage à effectuer certaines démarches et à enregistrer les droits de l’acheteur ensuite, mais au niveau de la conclusion du contrat, il représente le vendeur et pas l’acheteur. Nombreux sont les cas où les acheteurs payent ces frais et se retrouvent dans des plusieurs années après la réalisation de la vente, sans avoir leurs biens enregistrés. Il est fortement conseillé que l’acheteur soit représenté par son propre avocat dés avant la signature du contrat surtout pour inclure des clauses et conditions qui ne le seraient pas, notamment des clauses d’indemnité de retard en cas de retard de livraison ce qui est souvent le cas, et pour vérifier les garanties de la banque du constructeur. Lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’est pas une construction nouvelle, chaque partie paie les honoraires à son avocat uniquement.

Souvent les agents immobiliers vous conseillent un avocat avec qui ils « travaillent» et représentent vendeur et acheteur à des taux très bas. Ils ne vous feront pas en général de traduction écrite en français et vous aurez un service proportionnel aux sommes que vous lui aurez versées. En cas de violation du contrat par l’une des parties, la partie lésée devra s’adresser à un autre avocat pour faire valoir ses droits. Il est déconseillé de prendre le même avocat que celui du vendeur.

Si vous avez eu recours à un agent immobilier, ses honoraires s’élèvent à 2% payables par le vendeur et 2%, payable par l’acheteur, à ces sommes s’ajoute le TVA.

11. Quels sont les impôts et taxes à payer ?

1. L’acheteur paiera la taxe d’achat calculée selon la valeur du bien acheté. Au cas où l’acheteur est oleh chadash, il paiera moins. A titre d’exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de 300.000 dollars US (calculée le 3 juillet 2005 où le taux de change était de 4.582 le dollar US : 300.000 x 4.582 = 1.374.600 shekels), la taxe d’achat serait de 22.425 shekels pour un nouvel immigrant, pour tout autre acheteur, de 45.287 shekels.

2. Si le bien est inscrit au Tabou, l’acheteur paiera les timbres pour l’enregistrement de notification et ceux pour l’inscription de ses droits (environ 55 euros). En cas d’hypothèque prise en Israël, les frais d’inscription sont doublés puisque la banque demandera l’inscription d’une notification et l’inscription de ses droits au Tabou.

3. Si le bien est enregistré au Minhal Mekarkaei Israël, le vendeur devra s’acquitter les « dmei haskama », c’est à dire le paiement du en contrepartie de l’accord du Minhal de vendre le bien, à moins qu’il s’agisse d’un bien « mehuvan » (voir supra n. 2). Si le bien n’est pas « mehuvan », c’est à dire que le vendeur n’a pas payé le prix de la location au Minhal jusqu’au terme des 49 ans, l’acheteur sera tenu de payer les « dmei hachira », soit au mois, soit une somme globale à l’avance couvrant les années restant à courir jusqu’à 49 ans. Le montant dépend de la valeur du bien.

Au cas où les droits sont inscrits auprès d’une « société de construction ou de logement », l’acheteur s’acquittera des frais d’inscription (environ 70 euros).

12. Les frais ayant trait à l’appartement

Le vendeur devra apporter la preuve du paiement des taxes municipales dues à la Mairie et des sommes dues au titre de sa consommation d’eau, de même que ceux se rapportant à l’électricité, gaz et des frais de copropriété jusqu’au jour de la remise des clés. Ce n’est qu’à la remise des clés (remise allant de pair avec l’enregistrement des droits de l’acheteur) que la vente sera terminée.

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