"Une
bonne réputation est préférable
à un bon parfum" (Kohelet).
La
réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale
; aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société
de construction) a sa propre ”cote de réputation"
sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires
(agents, avocats, banquiers…).
Généralement,
les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont
également une longue expérience dans le
domaine de la construction sont rassurants car ils sont
une espérance de vie supérieure aux petites
sociétés. Par ailleurs en cas de défauts
de construction, le “service après vente”
sera effectif même jusqu’après une
période de dix ans (garantie décennale).
Mais
il y a aussi le revers de la médaille, de ces
grandes , a savoir le manque de souplesse et l'absence
de service individuel adapte aux besoins de l'acheteur,
ainsi qu’au niveau de la négociation des
conditions contractuelles - standardisées - de
la vente (le prix, la catégorie de construction
…) ancrées dans des « contrats d’adhésion
», ou contrats types, et donc difficilement modifiables,
surtout lorsque, par imprudence, l'acheteur a déjà
verse une avance au moment de la « réservation
de la maison » avant de consulter son avocat.
Conseil
: Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers
qui sont à l’actif du Kablan et surtout
sur les impressions de ses clients.
Attention
: L’espérance de vie des sociétés
de construction n’est pas toujours proportionnée
à la taille de leur structure et certaines «
grosses sociétés « ont fait faillite
ces dernières années.
Il faut vérifier d’autres renseignements
(voir plus loin) …
Kablan
inscrit
Tout Kablan est en principe inscrit sur la liste des
kablanim. Cette inscription permet de contrôler
les kablanim et leur adresse – personnelles- en
cas de dépôt de plaintes contre eux auprès
de la corporation des kablanim.
Il est tout a fait normal, à cet égard
de demander au kablan de présenter sa carte ou
sa licence de kablan faisant état de son inscription
sur la liste des kablan. La licence doit être
à jour pour l'année en question. Par ailleurs,
elle laissera apparaître des indices important
tels que la spécialité de la construction
du kablan mais surtout la catégorie financière
à laquelle le Kablan appartient .
En effet ce dernier détail constituera une indication
de l'étendue des projets de la société
de construction.
Conseil
: L’idéal serait de se renseigner sur la
situation financière du kablan quelqu’il
soit
Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera
pas beaucoup de détails surtout d'ordre financier.
Mais il est possible de vérifier auprès
du greffe des sociétés la situation juridique
de la société, le détails des associes
et surtout l'état des servitudes inscrites, par
ses créanciers si elle en as- en composant le
171 (service payant) et ce, en donnant le nom et le
numéro de la société (qui apparaît
sur son papier entête).
Il
y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel
de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais
juridiques - que le Kablan répercute généralement
sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements
- Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout
relativement au plan initial, l'impôt afférent
aux modifications (Impôt sur l’embellissement
- Hetel Hashvakha) …
Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter
des éléments dans le projet plutôt
que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.
Conseil
: Il vaut mieux acheter en début de projet car
les prix sont moins élevés. Par ailleurs
il est conseille, de recevoir differents devis signes
concernant les modifications éventuelles le jour
de la réservations et de les verser au contrat
final.
Il
y aura lieu de vérifier les infra structures
prévues et si, une fois le projet achevé
l'environnement sera adaptée aux besoins. Pour
ce faire, il est possible de consulter le plan d'urbanisme
(TABA – Tohnit Binian Arim) soit auprès
du kablan, soit auprès de la municipalité
soit même directement au bureau de l'architecte
municipal (Lichkat Mehandes Hair) .
Conseil
: Il y a un autre avantage à acheter en début
de projet : les choix sont plus étendus, pourvu
que l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme
(TABA – Tohnit Binian Arim) .
II
- le
rôle de l’Avocat
Le
rôle de l’Avocat est fondamental. A cet égard,
il faut refuser d'être représente par l'avocat
du kablan qui "mange dans l'assiette du Kablan”
et qui en fait ne défendra que les intérêts
de ce dernier. De même, il est déconseiller
de signer de compromis (Zikhron Devarim) ou même
une simple réservation car ces documents engagent
et sont exécutoires : ce sont de véritables
contrats dont l’annulation, est généralement
sanctionnée par une clause pénale.
Les
vérifications d’usages par l’avocat
Acheter une maison en construction auprès d'un
kablan c’est, à la fois acquérir
des droits obligataires (obligations contractuelles)
à l'égard du Kablan mais également
des droits immobiliers (sur un terrain).
Deux
cas de figures sont envisageables :
La
maison est construite sur un terrain public
(le terrain appartient a l’Office de gestion des
domaines au Minhal Mekarkee Israël) . A chaque
vente du bien, son propriétaire devra payer des
droits de cession (dme haskama) à l'Etat, excepte
si le Kablan a paye, d’avance (en le capitalisant)
cet impôt, appele en hébreu hivoun. Dans
ce dernier cas les vendeurs successifs ne seront pas
tenu de payer de dme askama .
Le
terrain est prive : Il a, soit été
acheté par le kablan soit il provient d’un
tiers qui le met à disposition du projet en contrepartie
d'une partie de la propriété des constructions
( Iskat Combinatsia ). Dans ce cas il faudra sortir
un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de
vérifier l'état juridique du terrain.(hypothèques
, saisie-arrêt et autres détails tels que
servitudes administratives…) mais surtout pour
s’assurer qu’une mention d'avertissement
(Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.
Il
y aura lieu de vérifier si le kablan a obtenu
le permis de construire en bonne et due forme de la
part de la municipalité.
Les
Garanties de la construction :
Ils existent trois sortes de garanties prévues
par la Loi (Hok Meher Dirot) : tant que l'une d'entres
elles au moins n'a pas été octroyée
par le kablan, ce dernier ne sera pas en droit après
la signature du contrat de recevoir au delà de
15 % du prix de la maison et ce quelque soit l'avancement
des travaux.
-
la garantie bancaire
: c'est la garantie que la kablan prend vis-à-vis
de la banque, qui finance le projet, selon laquelle
un bon est émis au nom de l'acheteur pour
chaque somme qu'il verse au compte bancaire du
projet gère auprès de la banque.
De telle sorte, en cas d’impossibilité
de la part du Kablan de poursuivre le projet,
la banque se verra engagee, soit à rembourser
les fonds avances par l'acheteur, soit à
achever le projet par l'intermédiaire d’un
autre kablan.
En
principe, le Kablan peut conditionner la remise
des clefs au paiement du solde. Toutefois deux
cas de figure sont à distinguer :
Si
la maison est construite sur un terrain
prive, après la livraison
et le paiement du solde, le kablan aura, certes,
le droit d'exiger la restitution des garanties
bancaires mais, au préalable, il aura
l’obligation d'inscrire une Hearat Hazara
au Tabou au nom de l’acheteur (voir
plus loin), sur la propriété
du terrain.
En
revanche si la maison est construite sur un
terrain public le kablan ne pourra
pas inscrire la Hearat Hazhara, dans ce cas
il ne pourra exiger la restitution de la garantie
bancaire qu'après avoir signe avec
l’Office de gestion des domaines publics
- Minhal Mekarkee Israel, un contrat amphitheotype
appele Heskem Hakhira (contrat de location
a longue durée) avec le Minhal Mekarkee
Israel .
-
la Mention d'avertissement - Hearat Hazhara
: (C’est la mention qui doit être
inscrite au Tabou et qui a pour but d’avertir
le public a propos d’une information diverses
concernant le bien ; généralement
la mention informe qu'une transaction a été
effectuée au profit de l’acheteur).
Lorsque le terrain appartient au Kablan et ses
droits sur le terrain sont régulièrement
enregistres, il peut selon la loi, proposer a
la place de la garantie bancaire, l’inscription
d’une Hearat Hazhara en faveur de l’acheteur.
Conseil
: Il faut s’assurer que la construction
est achevée car, cette Hearat Hazhara,
a la différence de la garantie bancaire,
en cas de défaillance du constructeur,
ne garantie pas l’achèvement des
constructions et le remboursement des sommes payées
sinon, et le risque est de se retrouver alors
avec un appartement à demi construit et
sans recours sérieux a l’égard
du Kablan.
-
un contrat d’assurance privée
: vérifier si la police d'assurance couvre
bien l'acheteur à l'égard de tout
risques prévisibles, et que la compagnie
d'assurance est homologuée par le contrôleur
des assurances (mefakeah al habituah).
Conseil
: Il faut s’assurer que l’acheteur
est bien le tiers bénéficiaire,
au contrat d’assurance et que les primes
d’assurances ont déjà été
payées par le Kablan.
L’Echéancier
Bien qu'en principe les paiements se font au fur et
à mesure de l'avancement des travaux Selon la
loi, stricto sensu, du moment que le kablan fourni la
garantie bancaire en bonne et due forme après
chaque paiement (de 15% minimum), les parties au contrat
peuvent fixer un échéancier et s'y tenir,
indépendamment de l'avancement des travaux.
L'intérêt de fixer au contrat un échéancier
est évident : cela évite a l'acheteur
d’être surpris par l'avancée rapide
des travaux, et pour ne pas être force de recherche
des sources de financement de manière subite.
Conseil
: Il est préférable de fixer au contrat
un système intermédiaire, combinant à
la fois l'obligation légale pour le kablan de
ne percevoir les paiements qu'en contrepartie de l'avancement
des travaux et un échéancier, avec des
dates précises.
Les
documents essentiels au contrat
Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au
contrat de vente les documents essentiels :
-
les plans de la maison (Tohniot ) –
tel qu'ils ont été présentés
le jour de la vente.
- le relevé détaillé et
technique (Mifrat Tekhni) : le kablan a l'obligation
de joindre au contrat de vente le relevé technique
de la construction qui détail de manière
précise les matériaux qu'il compte utiliser.
-
Mihktav Hakhraga. Lorsque le kablan a fait
appel a une banque pour financer son projet, la banque,
généralement, hypothèque le terrain
sur lequel les maisons seront construites. C’est
pourquoi, il y a lieu de demander, pour le jour de la
signature, une attestation signée par la banque
du kablan, appelée en hébreu Mihktav Hakhraga.
Ce document garanti que, le jour venu, la banque du
Kablan acceptera de lever l’hypothèque
sur la partie relative du terrain sur lequel est construite
la maison (à condition bien sur que l'acheteur
ait paye la totalité du prix sur le compte du
projet et restitue les garanties bancaires).
Conseil : ne pas oublier de faire signer
le kablan sur tous les documents essentiels précités,
y compris le devis concernant d'éventuelles modifications.
L’état
des lieux
Une fois l'appartement achevé, l’acheteur
est contacte par le kablan, et il fat alors fixer rendez-vous
pour la remise des clefs. Mais avant cela un état
des lieux doit être réalisé en présence
des protagonistes, kablan -ou son représentant-
et acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter
au protocole de manière contradictoire les fameuses
réserves.
Conseil
: Il faudra insister pour qu’un premier
état des lieux, précède
la remise des clés soit opère quelques
temps avant la date fixée pour l’état
des lieux définitif lors de la remise des clés,
et ce, afin que le constructeur puisse effectuer les
réparations nécessaires avant la prise
de possession de l’appartement.
Ce
guide a été rédigé par Alex Benezra
, T. Eitan - & Ass. Etude
d’Avocats et Notaire en Israël (8 Rue Harav Kook, Ashdar Building, Jérusalem
Tel: 972-2-6249980)
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